房產糾紛——合伙投資價值千萬房產要被法院拍賣!東海律師團忠告:合伙買房要謹慎!
        自從北上廣深一線城市房屋限購限貸,新房和二手房價格出現嚴重倒掛后,使用個人名義合伙投資買房的情況非常普遍。以深圳南山為例,2016年時部分新房入市因限價政策售價僅在8萬元左右,但是同區位的二手房超過11萬元。在此情況下,一套100平米的新房轉手就有超過300萬利潤。嚴格的限貸限購政策使大部分手中不差錢的人早就沒有再買房子的名額。但是眾多單套就上千萬元的樓盤預售處出現大批徹夜排隊搖號買房的景象,其中不少都是合伙買房或者借用他人名義買房。這種買房投資方式到底有沒有風險?先看個東海律師團專業民商事律師承辦的真實案例。
        2017年中旬,L先生找到東海律師團,稱其在2013年與X先生、C小姐三人合伙投資買房,房子登記于C小姐名下。房子之前處于出租狀態,但是他最近突然被告知房子要拍賣了。
        東海律師團接受L先生委托介入案件,隨后了解到,L先生、X先生和C小姐三人在2013年初湊了200多萬元首付款合伙投資買房,將房子登記于C小姐個人名下。當時買的房子價格約650萬元。房子買后沒多久,深圳就經歷了一波房價大漲,到2017年,房子市價已經從購買時的650萬元翻到了1800萬元!四年時間,三人實際投入的首付款加償還的貸款不過300多萬元,扣除銀行尚有的貸款,投資凈盈利超過1000萬元!正當L先生躊躇滿志考慮要協商賣房套現時,突然獲知房子被法院查封了,現在已經走到掛牌拍賣的地步。經過與執行法官溝通后方才了解到,原來C小姐經一個朋友請求,為其朋友提供了數百萬元的借款個人擔保。但是C小姐的朋友借完錢后卻無力償還,最終債權人將C小姐和其朋友一并告上法庭,要求C小姐承擔擔保責任。在C小姐無力償還的情況下,法院在強制執行程序中將C小姐名下的房產拍賣。無奈之下,東海律師團代L先生提起了執行異議之訴,要求確認房屋份額,不得拍賣房屋,或者即使拍賣房屋,也應當為L先生保留相應份額的拍賣款。該案件至今經過執行異議、執行異議一審,現尚在二審中。
上面的案例事實上就是合伙買房的兩大風險之一。下面我們說說合伙買房的風險。
        首先一個就是案例中提到的,房子登記人肯定是一個具有完全民事責任的人。其具有完全的自主行為權利,而其他合伙人并不能為其妥善的把控到全部風險。C小姐在為朋友做擔保的時候也一定堅信為這個朋友做擔??隙ú粫鍪?,但是最終的結果我們看到了。風險之所以是風險,就是在于難以預測性。一旦房屋登記人出現嚴重的行為錯誤,就很可能會累及其名下的財產——房屋。
        合伙投資買房的第二個風險在于人心不可測、形勢比人強。我們首先相信人之初性本善,一個平時品行端正的人一般是可信任的人。但是有句話,勢比人強。如果一個人名下有1000萬,可能100萬的損失完全不至于其個人失信。但是如果其名下有1000萬,卻突然產生1000萬、甚至數千萬的債務時,能夠經得住考驗的人并不多。最終很可能留下一句話:我也不想這樣,我只是沒辦法。房子登記于一個人名下,其有充分的個人自主權。一旦出現債務危機,個人轉賣房屋后卷款消失的,并不少見。
        合伙買房最大的風險在法理上其實不復雜。中國的房產實行登記制,即房子登記于誰的名下,就是誰的財產(不包含離婚糾紛)。產權人可以與人有私下關于份額的約定,但是該約定并不能對抗善意第三人。因此一旦第三人與登記所有人之間產生糾紛,約定共有人的權益便處于難以保障的狀態。
        最后,合伙投資買房到底行不行?首先肯定不能說不行。畢竟,這是一個暴富的門路,并不違反法律強制性規定。在只是我們要明白,風險和利益是共存的,系統風險即使不可能完全杜絕,但是一定要明白風險在何處,隨時保持高度警惕。一旦風險苗頭出現,立即做出有效反應。


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